En 2028 el IVA será obligatorio para todos los alquileres turísticos

Conoce las claves de la nueva Directiva de la UE que obligará a aplicar IVA en todos los alquileres de corta duración

El mercado del alquiler turístico en España se prepara para un importante cambio normativo. La Unión Europea ha aprobado la Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, que obligará a aplicar el IVA en todos los alquileres de corta duración, incluso cuando no se ofrezcan servicios propios del sector hotelero, como el desayuno o la limpieza.

La obligación de aplicar IVA en alquileres turísticos de corta duración arrancará el 1 de julio de 2028, una vez España haya transpuesto la Directiva, y supondrá un antes y un después para arrendadores y plataformas digitales que operen en el sector turístico.

¿Es lo mismo alquiler de corta duración que alquiler de temporada?

Aunque a menudo se confunden, el alquiler de corta duración y el de temporada son dos figuras distintas. Mientras que el de corta duración se refiere al arrendamiento por un máximo de 30 noches consecutivas, el de temporada supera el mes y tiene como finalidad una residencia ocasional por motivos laborales, de estudios, etc., sin llegar a ser permanente.

¿Qué implica la Directiva 2025/516 para los alquileres de corta duración?

Hasta ahora, muchos alquileres turísticos en España escapaban a la tributación por IVA, gracias a una exención vigente en determinados casos. Sin embargo, con la nueva Directiva, todos los alojamientos de menos de 30 noches consecutivas deberán repercutir este impuesto, al margen de los servicios que presten.

¿Cómo prepararse fiscalmente para el IVA alquiler turístico 2028?

Para prepararse, es clave darse de alta como empresario en Hacienda, familiarizarse con la facturación con IVA y mantener registros contables organizados: cuanto antes te adaptes, más sencillo te será cumplir sin sobresaltos cuando llegue 2028.

Consideración de los arrendadores como empresarios a efectos fiscales

A partir de 2028, quienes alquilen viviendas de corta estancia serán considerados empresarios a efectos de IVA. El objetivo es acabar con las diferencias de trato entre los Estados miembros y evitar distorsiones de competencia en el sector del alojamiento turístico, lo que implicará una serie de responsabilidades:

• Declarar periódicamente el IVA.

  
  

• Emitir facturas con este impuesto y llevar libros de registro.

  
  

• Conservar toda la documentación durante al menos cuatro años.

  
  

Aunque el tipo de IVA aún debe confirmarse, todo apunta a que será del 10%, como ya sucede con otros servicios turísticos.

¿Qué pasos debo seguir para registrarme como arrendador de alquiler turístico ante Hacienda?

Debes darte de alta en el censo de empresarios a través del modelo 036, marcar tu actividad económica relacionada con alquiler turístico y prepararte para facturar. Además, necesitarás presentar declaraciones trimestrales y llevar libros de registro.

¿Será obligatorio emitir facturas electrónicas también para alquileres ocasionales?

Sí. Aunque alquiles de manera puntual, la nueva normativa te considerará empresario y deberás emitir facturas electrónicas en cada operación, garantizando la trazabilidad fiscal de tus alquileres.

Obligaciones fiscales para plataformas de alquiler turístico

La nueva normativa no solo afectará a los propietarios de viviendas turísticas, sino que también impondrá importantes cambios a las plataformas digitales que intermedian en este tipo de alquileres. Las principales obligaciones que asumirán las plataformas serán:

• Considerarse sujeto pasivo a efectos de IVA cuando el arrendador no proporcione un número de identificación a efectos de IVA válido o no se comprometa a declarar el impuesto.

  
  

• Emitir facturas electrónicas conforme a la normativa europea, que deberá realizarse en formato electrónico estructurado.

  
  

• Emitir facturas electrónicas en formato electrónico estructurado conforme a la normativa europea de facturación electrónica, si bien España podrá autorizar formatos alternativos para supuestos excepcionales.

  
  

• Transmitir la información a la Agencia Tributaria, lo que sustituirá el actual sistema de remisión periódica de información.

  
  

• Fin de los reportes mensuales tradicionales: desaparecerá la obligación de remitirlos como se venía haciendo hasta ahora.

  
  

Las plataformas, por lo tanto, pasarán a desempeñar un papel crucial en la recaudación del IVA de los alquileres turísticos de corta duración, actuando en determinados casos como responsables del impuesto y garantizando la transmisión de la información fiscal.

¿Qué diferencias habrá entre alquilar directamente o a través de plataformas con el nuevo IVA?

Las plataformas actuarán como intermediarias fiscales, emitiendo facturas en tu nombre e ingresando el IVA en algunos casos. Si alquilas directamente, deberás gestionar todo el proceso, asumiendo la responsabilidad íntegra de la tributación.

¿Qué sucede si no cumplo con las +obligaciones fiscales del alquiler turístico?

El incumplimiento puede derivar en sanciones económicas importantes, recargos por presentación fuera de plazo y problemas legales con Hacienda.

¿Cómo afectará el IVA en alquiler turístico a arrendadores y clientes?

Para los clientes, el cambio será más directo: los precios subirán. Si una noche en un apartamento turístico costaba 100 euros, con el IVA al 10% pasará a costar aproximadamente 110 euros.

Para los arrendadores, la aplicación del IVA supondrá asumir una mayor carga burocrática, pero también permitirá profesionalizar su actividad. En la práctica, las plataformas gestionarán el cobro de este IVA, ingresando el importe total (menos sus comisiones) al arrendador.

¿Cómo puede impactar la aplicación del IVA en la rentabilidad de un alquiler turístico?

El incremento del 10% en el precio podría reducir tu margen si decides absorber el IVA. Sin embargo, si ajustas tus tarifas adecuadamente y optimizas la gestión de costes, puedes mantener tu rentabilidad sin perder competitividad.

¿Cómo minimizar el impacto del IVA en alquiler vacacional España en las tarifas?

Puedes ofrecer paquetes de servicios añadidos que justifiquen precios algo más altos, optimizar la ocupación o ajustar ligeramente las tarifas para mantener la percepción de valor del cliente sin perder competitividad frente a otros alojamientos.

Calendario de aplicación de la nueva normativa de alquiler turístico

Aunque la Directiva ya está en vigor desde marzo de 2025, su aplicación efectiva para los alquileres turísticos tendrá lugar el 1 de julio de 2028, por lo que el Gobierno español deberá transponer el contenido al ordenamiento jurídico nacional antes de esa fecha.

¿Puede una asesoría fiscal ayudarme a gestionar el marco tributario para alquileres turísticos?

Por supuesto. Una asesoría especializada no solo te ayudará a cumplir las obligaciones, sino que también optimizará tu carga fiscal y te permitirá centrarte en lo más importante: que tu alquiler turístico sea rentable y sin sobresaltos.

¿Es posible deducir gastos relacionados con el alquiler turístico al aplicar el IVA?

Sí. Como sujeto pasivo de IVA, podrás deducirte el IVA soportado en gastos relacionados con la actividad, como reformas, mobiliario, suministros o servicios de limpieza, siempre que estén justificados.

¿Se aplicará el mismo IVA a alquileres turísticos en todas las comunidades autónomas?

Sí. El IVA es un impuesto estatal armonizado y su aplicación será uniforme en toda España. Las diferencias autonómicas podrán existir en otros aspectos, pero el tipo impositivo aplicable será el mismo en todo el territorio.

3 mitos sobre la nueva obligación de aplicar IVA en los alquileres turísticos

Con la aprobación de la Directiva (UE) 2025/516, han comenzado a circular informaciones incorrectas o confusas en torno a cómo afectará esta medida a los arrendadores de pisos turísticos en España. Estas son algunas de las afirmaciones más repetidas... y qué hay de cierto en ellas:

“A partir de 2025, todos los alquileres turísticos pagarán IVA en España”

La Directiva (UE) 2025/516 se publicó en marzo de 2025, pero sus disposiciones específicas sobre alquileres turísticos de corta estancia no son de aplicación inmediata. Las modificaciones entrarán en vigor en julio de 2028; antes de eso, cada país debe transponer la norma a su derecho interno. En España sigue pendiente la aprobación la norma de transposición que incorpore al ordenamiento nacional esta Directiva.

“El alquiler de viviendas tradicionales también tendrá que pagar IVA”

La exención en España para el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda se mantiene intacta para los contratos de larga duración, en virtud del artículo 20.1.23º de la Ley 37/1992, del IVA, que declara exentos los arrendamientos de vivienda habitual. La Directiva modifica el régimen del alquiler turístico de corta duración (máximo 30 noches), pero no afecta al alquiler residencial tradicional.

“Si no ofrezco servicios de hotel, no tengo que cobrar IVA”

Hasta ahora, en España se distinguía entre los arrendamientos que prestaban “servicios hoteleros” (sujetos a IVA) y los que no (exentos), pero la Directiva 2025/516 elimina esa distinción para las estancias de hasta 30 pernoctaciones, por lo que todos esos alquileres pasan a considerarse “servicios similares a los hoteleros” y, por tanto, sujetos a IVA, con independencia de si incluyen limpieza, desayuno u otros servicios. A partir de julio de 2028, ningún arrendamiento de corta duración podrá beneficiarse de la exención por ausencia de servicios.

El alquiler turístico en España entra en una nueva etapa fiscal

La Directiva 2025/516 no solo unifica criterios fiscales, sino que redefine el alquiler con fines de ocio, acercándolo a los estándares que rigen otros servicios turísticos. Arrendadores, plataformas y usuarios deben prepararse para un nuevo escenario en el que el IVA formará parte del precio de las estancias y cumplir con las nuevas obligaciones será clave para operar sin contratiempos a partir de 2028.

Fuente: Idealista.