Las hipotecas de riesgo vuelven a crecer en España y tocan máximos de dos años

Casi el 9% de las nuevas hipotecas tenían un LTV superior al 80% a finales de 2024. Es el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2022, según datos del Banco de España

Las hipotecas de riesgo vuelven a crecer en el mercado. Según el último estudio publicado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), basado en datos del Banco de España, casi el 9% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda tienen un 'loan to value' superior al 80%. Es decir, superan la financiación hipotecaria máxima que habitualmente concede la banca. 

El documento sitúa en el 8,6% el peso de las hipotecas a más del 80% en el cuarto trimestre de 2024, lo que se traduce en el nivel más alto desde septiembre de 2022, coincidiendo con las primeras subidas de los tipos de interés que acometió el Banco Central Europeo (BCE) para doblegar la inflación.

El dato acumula un año consecutivo de aumentos, tras tocar mínimos históricos con un 6,1% a finales de 2023, justo cuando el precio del dinero se encontraba en el 4,5%, máximos desde 2001. Y, aunque es una tendencia al alza a vigilar, lo cierto es que el dato todavía se encuentra muy debajo de los máximos históricos de 2006, cuando alcanzó el 18%; o del 17% que superó en 2013.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, cree que las hipotecas de riesgo todavía se encuentran en "niveles donde tanto los bancos como el Banco de España parecen sentirse cómodos", y afirma que detrás de su reciente repunte se esconden varios factores, como "la subida del precio de la vivienda, que se está incrementando más rápido que la capacidad de ahorro".

El experto hipotecario también destaca la caída de los tipos de interés en la eurozona,que permite a los hipotecados asumir un préstamo de un importe superior, "ya que la cuota sigue siendo baja"; y el apetito de los bancos por conceder financiación para intentar compensar los ingresos que están perdiendo por la bajada de los tipos de interés, "que hace que muchas entidades hayan relajado algo sus límites habituales de prestar hasta el 80% a los clientes con estabilidad laboral". Además, algunos bancos están comercializando productos específicos para jóvenes, en los que la relación préstamo/valor del inmueble son superiores. 

Por último, Villén resalta los programas de hipotecas jóvenes que se han puesto en marcha tanto a nivel nacional como regional, a través de líneas de avales públicos que cubren el importe que supera el habitual 80%. Además de la línea que tiene activa el Gobierno, también destacan las que han puesto en marcha la Comunidad de Madrid o Andalucía. Ambas regiones han flexibilizado en los últimos meses los requisitos para acceder a estos avales, que ahora están disponibles para los jóvenes de hasta 40 años. 

Para Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), también pone el foco en la implementación de los avales públicos como los que propone el ICO o algunas comunidades, "que permiten cubrir hasta el 100% del valor del inmueble y están diseñados para permitir el acceso principalmente a jóvenes sin ahorros suficientes", pero siempre que dispongan de ingresos suficientes para pagar la cuota mensual. 

Además, la analista también reconoce que, aunque por normal general no se financia por encima del 80%, hay entidades que han flexibilizado alguna línea de producto "para perfiles muy concretos, que cuenten con una capacidad de endeudamiento suficiente y solvencia acreditada".

1. También aumenta el LTV medio

   
   

2. El tipo fijo, protección frente a la incertidumbre

   
   

También aumenta el LTV medio

El creciente peso de las hipotecas de riesgo sobre las nuevas operaciones formalizadas viene acompañado de un incremento progresivo de la relación entre el importe de las hipotecas y el valor de las viviendas, lo que se conoce en el mercado como ‘Loan To Value’ (LTV).

Según el supervisor financiero, el LTV medio se situó a finales del año pasado por encima del 64% por primera vez desde septiembre de 2022. También al igual que en el caso anterior, la tendencia al alza se ha mantenido desde verano de 2022, con un incremento de casi tres puntos desde entonces (ha pasado del 61,4% al 64,1%). 

Este aumento de la relación entre el importe de la hipoteca y el valor de las viviendas también ha venido acompañado de un récord del importe de las tasaciones hipotecarias. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) confirma en su informe anual que durante el año pasado se produjo un incremento del 3,6% delimporte promedio de las viviendas valoradas, alcanzando un valor tasado de 247.127 euros por hogar. Se trata del nivel más alto de la serie histórica de la patronal de las tasadoras, que arrancó en 2014. 

El tipo fijo, protección frente a la incertidumbre

Ante el aumento de estas variables y en un escenario de incertidumbre como el actual, ante el menor crecimiento económico y el potencial impacto de la nueva política arancelaria de EEUU, los expertos dan un 'toque de atención' a los consumidores y ensalzan la protección que brindan las hipotecas fijas.

"La amenaza de inflación por la guerra arancelaria está ahí, aunque no se vea a corto plazo, y eso puede ser un riesgo para quienes contraten hipotecas variables y también para los muchos que están contratando mixtas que establecen tramos fijos de 3 o 5 años", sostiene el director general de idealista/hipotecas, quien añade que "ambas opciones podrían resultar una protección insuficiente, pues tras esos 3 o 5 años aún queda por pagar la mayor parte de la hipoteca". Sobre todo en un momento en el que la banca está mejorando sus ofertas, para ajustar precios a las bajadas de los tipos de interés.

En el comparador de hipotecas de idealista, actualmente hay varios préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda habitual a un interés cercano al 2,5%, como los que comercializan Banco Santander, Openbank, Sabadell y BBVA. 

Mientras, la mayoría de entidades han limitado los plazos fijos de sus hipotecas mixtas a un máximo de cinco años. Y las que ofrecen plazos más largos mantienen el interés alrededor del 2,8%. En el caso de las variables, las mejores ofertas tienen un diferencial cercano al 0,5% + euríbor, como las de Kutxabank, Cajamar y Unicaja. 

Al margen de esas ofertas generales, desde idealista/hipotecas aseguran que ya se pueden conseguir hipotecas fijas al 1,80%-1,85%, así como hipotecas mixtas al 1,20% en los primeros cinco años 5 años y después euríbor + 0,50%.

Estas nuevas condiciones hipotecarias están volviendo a impulsar la firma de hipotecas fijas, que han ido ganando velocidad en las nuevas contrataciones a medida que el Banco Central Europeo (BCE) ha rebajado el precio del dinero. Según el informe de la AHE, las hipotecas a tipo fijo han pasado de representar un 46% de las operaciones en el primer trimestre de 2024 a 64% en el cuarto trimestre. Y la tendencia se mantiene en el ejercicio en curso, al alcanzar una cuota de mercado del 68%.

Fuente: Idealista.