Qué es y cómo funciona la compraventa de una vivienda con pago aplazado.

Esta fórmula permite adquirir una casa sin disponer de todo el importe de compra, incluso sin tener que contratar una hipoteca.

Existe una fórmula que permite comprar una vivienda sin tener todo el dinero, ni siquiera hipoteca: la compraventa con pago aplazado. No es frecuente que se den este tipo de operaciones, pero la ley las permite. Te contamos todo lo que tienes que saber sobre la compraventa con pago aplazado. 

¿Qué es la compraventa de vivienda con pago aplazado?

Una compraventa de vivienda con pago aplazado o a plazos es un acuerdo en el que el comprador no abona la totalidad del precio del inmueble en el momento de formalizar el contrato. En su lugar, se establece un calendario de pagos fraccionados que permite liquidar el importe en plazos. Es decir, poco a poco se va pagando el precio final de compra.

Esta fórmula de compraventa permite que el comprador no disponga del precio total al inicio de la operación, lo cual puede ser una ventaja en ciertas situaciones, por ejemplo, en caso de que no exista la posibilidad de acceder a financiación.

Aunque actualmente este tipo de acuerdos no son populares, se trata de una alternativa legalmente válida y es especialmente útil en aquellos escenarios en los que exista existe confianza mutua entre las partes, como podría ocurrir entre familiares o amigos. 

¿Cómo funciona?

Este tipo de acuerdo permite al comprador asegurar una vivienda mientras aplaza la formalización de la escritura. Durante este tiempo, se crea un margen para que el comprador pueda recaudar el dinero necesario para completar la compra. Además, se le permite habitar la propiedad antes de que sea oficialmente suya.

Pasos a seguir

1. Pago inicial: Normalmente, el comprador realiza un depósito inicial que actúa como garantía. Una señal.

2. Cuotas mensuales: Se establece un acuerdo para abonar una cantidad fija mensualmente. Tanto este pago como el depósito inicial se consideran parte del precio total del inmueble.

3. Firma: Antes de que finalice el plazo acordado, se debe formalizar la compraventa ante notario. A partir de este momento, la vivienda pasa a ser legalmente propiedad del comprador.

Beneficios para el comprador

• Le permite contar con tiempo y margen antes de formalizar la compraventa final.

• Puede residir en la vivienda desde el inicio del contrato, incluso antes de ser el propietario legal.

• Todo el dinero invertido, tanto el depósito como los pagos mensuales, se aplica al precio de la vivienda.

Beneficios para el vendedor

• Durante el periodo del contrato, el comprador asume los gastos y el mantenimiento de la vivienda.

• Si el comprador decide no completar la compra, el vendedor conserva el dinero aportado (depósito inicial y pagos mensuales) como compensación.

Riesgos y desventajas para el comprador

• Existe la posibilidad de perder el dinero invertido si no se llega a completar la compra.

• No puede realizar cambios o reformas en la vivienda sin autorización previa del vendedor.

• A pesar de asumir los gastos de la propiedad, no obtiene derechos plenos sobre ella hasta que se firme la escritura.

Riesgos y desventajas para el vendedor

• No recibe el pago total de la vivienda hasta que se formalice la escritura, lo que puede limitar su liquidez durante ese tiempo. Si necesita el dinero que podría obtener con la venta de la casa, podría no poder conseguirlo, ya que está obligado a respetar el contrato de compraventa con pago aplazado.

• Existe incertidumbre sobre la venta final, ya que el comprador podría desistir.

Garantías compraventa con pago aplazado

Cuando se opta por una compraventa de vivienda con pago fraccionado, es esencial que el vendedor establezca una serie de  medidas para protegerse ante el riesgo de impago por parte del comprador. Para ello, se puede incluir en el contrato:

1. Condición resolutoria

Esta cláusula otorga al vendedor el derecho a rescindir el contrato si el comprador no cumple con los pagos establecidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, que establece que, en obligaciones recíprocas, el incumplimiento de una de las partes permite a la otra elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con el correspondiente resarcimiento de daños e intereses.

Además, si inicialmente se opta por exigir el cumplimiento, pero este resulta imposible, puede solicitarse la resolución del contrato. Dicha resolución no afecta los derechos de terceros adquirentes protegidos por los artículos 1295 y 1298 del Código Civil ni por la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, el artículo 1504 del Código Civil establece que, en el caso de compraventa de bienes inmuebles, el comprador puede realizar el pago incluso después de vencido el plazo, siempre que no haya sido requerido de forma judicial o notarial para ello. Una vez efectuado dicho requerimiento, el juez no podrá conceder un nuevo término para el pago.

2. Reserva de dominio

El pacto de reserva de dominio permite al vendedor mantener la propiedad del inmueble hasta que el comprador haya liquidado la totalidad del precio. Aunque el comprador puede disfrutar de la posesión del bien, la titularidad sigue siendo del vendedor hasta que se cumpla con el pago completo.

3. Aval

Otra medida de seguridad consiste en incluir un avalista en el contrato, ya que este actúa como fiador solidario, comprometiéndose a responder por las obligaciones del comprador en caso de impago. Si el comprador no cumple con los pagos y no es posible embargarle, el vendedor puede dirigirse contra el avalista para reclamar el importe adeudado.

Cómo tributa la compra aplazada de vivienda

El pago aplazado en la compraventa de una vivienda está sujeto a impuestos tanto para el vendedor como para el comprador. El vendedor debe declarar la operación en el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial, calculada en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Además, está obligado a pagar la plusvalía municipal (IVTNU), que grava el aumento de valor del suelo desde su adquisición hasta la venta, siendo su cuantía variable según la ubicación del inmueble.

Por su parte, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el momento en que se formaliza el contrato o la transmisión del bien, según lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/1993. Aunque los pagos sean fraccionados, los impuestos deben liquidarse íntegramente al concretar la compraventa.

Fuente: Idealista.