El Registro de la Propiedad puede prohibir alquileres turísticos aunque tengan licencia vigente

En un nuevo giro en la regulación de los apartamentos turísticos, el Registro de la Propiedad ha demostrado que puede suprimir el permiso para continuar con esta actividad, incluso cuando los propietarios cuentan con las licencias pertinentes de la comunidad autónoma o del ayuntamiento, y no enfrentan quejas vecinales. Esta situación ha quedado de manifiesto con la reciente resolución emitida por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, perteneciente al Ministerio de Presidencia, Justicia y Relación con las Cortes, tal y como ha adelantado el diario El Economista. 

Desde el 1 de julio de 2025, todos los apartamentos destinados al alquiler turístico están obligados a contar con un número de registro único de corta estancia (vacacional, temporal o de habitaciones). Este identificador lo facilitan los registradores de la propiedad para que las autoridades puedan llevar un control y supervisión sobre este tipo de arrendamientos. No hay un plazo máximo para solicitar este código, pero mientras no se tenga este código la vivienda no se podrá comercializar en plataformas digitales donde haya una transacción económica.

El caso controvertido involucra a un ciudadano que, desde 1994, ha operado su apartamento turístico con todos los permisos legales y sin conflictos con sus vecinos. Sin embargo, el Registro de la Propiedad le denegó el número de registro único de alquiler turístico, obligatorio desde julio pasado, basándose en que los estatutos vecinales de 2008 prohíben ejercer "cualquier actividad o profesión" en las viviendas.

El propietario recurrió la decisión, argumentando que los estatutos no mencionan al alquiler turístico debido a su antigüedad, y que su operación no constituía una actividad profesional como tal, como podría ser un despacho de abogados o una clínica, sino un arrendamiento vacacional destinado al descanso. No obstante, la resolución del Registro establece que las autorizaciones administrativas no se traducen automáticamente en validez civil para el alquiler turístico. Así, es la comunidad de propietarios la que puede modificar los estatutos para permitir o prohibir estas actividades, si así lo desean.

Según la normativa vigente, basada en jurisprudencia del Tribunal Supremo, el alquiler turístico se equipara a una actividad económica, lo cual autoriza al registro a negar el número de operación si los estatutos del edificio establecen restricciones a los pisos turísticos.

En defensa del interés general, la resolución subraya la validez de establecer límites a la propiedad privada dentro del marco de la propiedad horizontal, siempre que estas limitaciones estén debidamente inscritas en el registro. Esto permite a los registradores verificar los datos al decidir sobre la concesión de números de registro.

Finalmente, la negativa a conceder el número de registro acarrea una comunicación directa a la Dirección General de Planificación y Evaluación, encargada de ordenar a plataformas como Airbnb o Booking el retiro de los anuncios relacionados. 

¿Qué es el Número de Registro Único? 

Es el código identificativo oficial y obligatorio que se otorga a cada propiedad mediante el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada que deben tener las propiedades que se alquilen de forma temporal o vacacional. Este registro permite a las autoridades llevar un control y supervisión sobre este tipo de alquileres. La norma se anunció el pasado diciembre en el Real Decreto 1312/2024 y entró en vigor en enero, pero es obligatorio desde el 1 de julio de 2025. 

¿Para qué sirve el Registro Único de alquiler de corta duración? 

Sirve para regular y controlar el mercado de alquileres temporales, asegurando que cumplan con las normativas de seguridad, sanidad y fiscalidad, y también para proteger los derechos de inquilinos y propietarios.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, del bufete Fuentes Lojo recuerda que esta normativa europea es muy clara: dotar de transparencia y más información al mercado de arrendamiento de corta duración. 

Registro Único de alquiler turístico, ¿en qué casos se aplica?

Tal y como señala Fuentes-Lojo, la normativa europea habla de anfitrión, es decir, cualquier interesado en comercializar una vivienda parte de ella para uso de temporada. Puede ser el propietario, pero podría ser un arrendatario con facultad de subarriendo. Podría ser también un usufructuario, es decir, aquel que tenga disposición legal, un título posesorio legítimo para poder arrendar con finalidad de temporada.

Si una misma vivienda es turística y de temporada, ¿necesita varios códigos? 

Necesitarás un código para cada tipo de alquiler, ya sea turístico, de temporada o de habitaciones. Por lo tanto, si tus tres tipos de alquiler son considerados diferentes según la normativa, deberías obtener tres códigos diferentes por la misma vivienda. Por cada código hay que pagar 27 euros.  

Alojamientos exentos de realizar el Registro Único

Los alojamientos que normalmente están exentos son aquellos que están clasificados como segundas residencias y que no se destinen a alquiler de corta duración. También están exentos los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings, casas rurales, alquileres tradicionales (de más de un año de contrato) y los alojamientos que se promocionen offline. 

Además, los alojamientos rurales regulados y correctamente inscritos en sus respectivos registros autonómicos no se consideran viviendas vacacionales ni arrendamientos ocasionales, por lo que no están afectados por la obligación de inscribirse en el nuevo procedimiento estatal.

Según la Asociación Española de Turismo Rural (Asetur), la única obligación que se exigiría a estos establecimientos sería incluir su número de registro autonómico en las plataformas y portales donde comercialicen su oferta turística, sin necesidad de duplicar dicho registro a nivel estatal.

En definitiva, tal y como recuerda Fuentes-Lojo, es obligatorio para viviendas o habitaciones de una vivienda, así como para alojamientos en buques, embarcaciones o artefactos navales, cuyo uso no sea el de vivienda habitual, sino de alquiler de corta estancia. 

¿En qué plataformas digitales es necesario contar con el Registro Único? 

A efectos legales, el nuevo marco normativo distingue expresamente a las denominadas “plataformas en línea de alquiler de corta duración”, definidas en el artículo 3 del Reglamento (UE) 2024/1028 como: “una plataforma en línea en el sentido del artículo 3, letra i), del Reglamento (UE) 2022/2065 que permite a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.”

Esta definición incluye, por tanto, portales donde se formaliza el contrato de alquiler (con una reserva o booking) y el pago se realiza íntegramente en el entorno digital. En estos casos, el número de registro será obligatorio para poder anunciarse legalmente a partir del 1 de julio de 2025.

Por el contrario, quedan excluidas las páginas web o medios que actúen como meros “escaparates” de los alojamientos, sin facilitar la formalización de contratos a distancia. Es el caso de los portales de anuncios clasificados (como idealista), webs personales sin motor de reserva, o canales offline, como agencias físicas o publicidad impresa.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo recuerda que no tiene que ser un profesional el que comercialice el inmueble, sino que también puede ser un particular con voluntad de comercializar la vivienda en una plataforma digital donde hay una contraprestación económica. Por tanto, no es obligatorio por el mero hecho de publicitar el alquiler en internet. 

Fuente: Idealista.